案例：街區式社區商業如何運營？

　　在注重體驗經濟的時代，街邊商鋪的生存空間被嚴重擠壓，大量街邊店相繼消失，集街邊小店風情和重視體驗感的街區式購物中心模式開始興起。街區式購物中心通常以社區商業為主，通過引入餐飲、零售、兒童教育、生活配套、休閑娛樂等眾多業態，滿足社區居民消費和休閑的需求。

　　與傳統的盒子式購物中心相比，街區式購物中心具有展示性好、經營時間靈活、建筑成本低等諸多優勢，但同時也具備諸多劣勢：如對氣候及季節適應性差、動線多而散、二層及以上零售坪效較低……基于以上劣勢，單個城市可接納的街區式購物中心數量遠遠低于盒子式購物中心。同時，“盒子+街區”的購物中心形式越發流行。

　　據不完全統計，蘇州街區式購物中心數量約為8個，開業時間集中在2016年以后，經營狀態大多并不理想。其中，蘇州港龍樂匯城、嘉樂城、聯合生活廣場、億象城空鋪率均在四成以上，香榭時光生活廣場空鋪率約在兩成左右。客流穩定、經營狀態最好的當屬圓融時代廣場和萬科美好廣場。其中，位于徐家浜商圈內的萬科美好廣場，以臨近大學的區位優勢，通過大力引入年輕潮流品牌、完善基礎設施等方式，成為蘇州街區式購物中心中的典型案例。

　　2013年12月開業的萬科美好廣場商業建筑面積6.4萬平方米，是由萬科集團打造的集國際時尚品牌、精品零售、特色餐飲及生活配套業態為一體，具有開放式購物體驗空間的精致生活中心。項目周圍交通便利，路網發達，距蘇州地鐵一號線東環路站僅700米，同時在建的軌交6號線將從項目附近穿過，項目周邊覆蓋26條公交線路，便捷的交通優勢和大量的住宅區為萬科美好廣場提供了源源不斷的人流和巨大的消費客群。

　　萬科美好廣場定位于社區商業，結合臨近高校的特點，開業之初，將一樓打造為以年輕客群為主，經營零售、餐飲，強調時尚的主題街區，匯聚周邊年輕客群；二樓主打小資，以主題零售為主，集合豐富產品和趣味性的特色店鋪，并將極具品位的休閑餐飲點綴其間；三樓服務生活，以特色餐飲為主，集合娛樂休閑、親子教育等多種休閑功能，滿足家庭客群的消費需求。

　　開業以來，萬科美好廣場的運營團隊不斷進行調整，對于各樓層的功能進行更具體的劃分，引入大量全新的業態和品牌，完善基礎配套設施，優化公共空間環境，充分發揮街區式購物中心的優勢。

　　關注客群需求，品牌調整升級

　　目前，萬科美好廣場在營品牌約103家，包含餐飲、零售、文體娛樂、生活配套、兒童親子等業態。其中，餐飲占比約41%，零售占比22%，符合街區式購物中心重餐飲、輕零售的普遍規律；兒童業態占比約13%，其中又以兒童教育與兒童娛樂為主；生活配套占比約14%，符合社區商業定位；休閑娛樂業態占比也接近11%，能夠滿足周邊年輕消費客群的基本休閑娛樂需求。

　　萬科美好廣場還引入了康慈健身、樊登書店、金吉寵物等品牌，滿足周邊健身達人、文藝青年、養寵人群的各項需求。

　　引入酒吧、夜宵品牌，歡聚24小時不散

　　萬科美好廣場根據街區式購物中心營業時間靈活的特點，引入華潤旗下的24小時便利店樂購express、海底撈、頑啤酒吧、酒客酒館、海倫司小酒館、魅KTV、盤絲推理洞、嘿叔燒烤、串門兒、寬窄巷子、蘇沐堂、等品牌，打造“酒吧夜宵休閑”一條街，結合24小時營業的踏浪網咖，滿足都市“夜行者”們的消費需求。此外，Coco奶茶、粥悅等部分商家也適時調整營業時間，加入夜間營業的行列。

　　設置風雨連廊等，降低惡劣天氣影響

　　萬科美好廣場針對街區式購物中心易受氣候因素影響的原因，在商場三樓設置了風雨連廊，連通整個三樓區域。在炎熱的夏日可以制造陰涼，在雨雪天則可以遮蔽雨雪，大大降低天氣對商場三樓商戶客流的影響。此外，每逢雨雪天，萬科美好廣場都能及時鋪設吸水地毯，減少地面雨水積存，避免消費者因雨天路滑跌倒。

　　沉浸式體驗+便民服務，增強購物體驗

　　街區式商業是繼購物中心之后出現的商業類別形態，更注重消費的體驗感、場景感，追求的是品位消費、享受型消費。萬科美好廣場通過一樓商家外擺和綠色元素的融入，在鋼筋混凝土的城市里打造了一處充滿自然氣息的購物場景，消費者可以在此享受愜意的下午茶時光。

　　為了滿足消費者的特殊需求，萬科美好廣場提供智能停車繳費、電動汽車租賃、充電樁、洗車補胎、廣播尋人尋物、共享雨傘、燃氣卡市民卡充值等多項便民設施及服務。此外，萬科美好廣場還擁有24小時便利店樂購express、兒童診所寶健診所、寵物寄養和寄存服務金吉寵物。萬科美好廣場也是蘇州少數幾家歡迎攜帶寵物進入的商場，為附近寵物愛好者聚會、交流提供了場所，充分發揮了購物中心的社交屬性。

　　據項目方負責人表示，街區式購物中心與傳統盒子式購物中心相比，更加的新潮、時尚，更受當代年輕人的喜愛。近年來，萬科美好廣場在品牌調整過程中，一直注重引入年輕消費客群喜愛的品牌和業態。目前，項目擁有13家甜品咖啡飲料店，占餐飲品牌總數的31%；美甲、美容等美業品牌擁有11家；擁有多家酒吧、網咖、KTV、劇本店等休閑娛樂品牌，滿足商圈乃至市區范圍內年輕消費者的需求。而正在建設中的地鐵6號線與項目擦肩而過，未來也將為項目帶來龐大的客流量，大大增加項目的人氣。